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农村自建房租赁合同有效吗?如有纠纷案件可以参照本解释处理

在司法实践中,常有当事人咨询,我家这样的房屋能否出租,为什么他家的房屋租赁就有效,为何我家的房屋租赁就无效等。房屋租赁无论对城镇居民还是农村来说,租金都是一笔不小的收入。现在东哥就用简单的语言来告诉你。

东哥说法:城镇及农村房屋租赁合同是否有效应区别对待



法律依据:自2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条 本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

......


比对上述司法解释,可以非常清楚的解读出城镇房屋租赁合同无效的情形有:

一、属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的,在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,租赁合同无效。

二、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,租赁合同无效。

三、租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

东哥说法:城镇及农村房屋租赁合同是否有效应区别对待

应该来说,对城镇房屋的租赁情况一看该司法解释就非常清楚。但有些农民朋友们会问,什么叫城镇,是不是县城或城市就是城镇,而在镇政府所在地的村或居委会,是否也属于城镇呢?东哥告诉你,按照相关规定,镇规划区内的房屋也属于城镇房屋,可以通俗理解为镇一级政府所在地的村或居委会辖区内的房屋是属于城镇房屋,另外镇政府对外公布的其他规划区,如有些镇辖区内有好几个居委会,通常该居委会也属于规划区内,当然具体要看公布的城镇规划。

东哥说法:城镇及农村房屋租赁合同是否有效应区别对待

农民朋友最关心的农村中房屋,是否可以出租呢?上述司法解释是规定农村房屋参照本解释处理。如果你家的房屋是在土地管理法实施之前就已盖好的或祖传的旧房,出租时所签订的租赁合同是有效的。另,土地管理法实施之后新建的房屋若有按照规定程序审批的,所签订的租赁合同也是有效的。其他"两违"的房屋是依法不能出租的。

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